Malý finanční průvodce developerským bydlením

"Z cizího krev neteče," komentuje můj kolega z výboru Milan Hospodarik každý nedodělek, nedomyšlené řešení nebo předraženou službu, kterou jsme v našem domě objevili.

A bylo jich, od nastěhování v dubnu 2009, pohříchu hodně. Jen ve společných prostorách a konstrukcích bytového domu bylo objeveno a reklamováno 68 závad a běžné provozní náklady domu (bez spotřeb tepla a vody bytových jednotek) byly sníženy z 1,9 mil. Kč na 0,9 mil. Kč ročně, tedy o více než 50%. Developerský způsob výstavby bytů (a jistě i rodinných domů) a správa bytových domů externí firmou (tzv. správcem) jsou, zdá se, morem moderní doby.

Následující text je mým osobním shrnutím zkušeností z činnosti ve výboru SVJ za prvních zhruba 20 měsíců jeho práce po vzniku SVJ po nastěhování nových vlastníků do bytového domu první etapy developerského projektu Jahodnice společnosti Skanska v Praze 9 Hostavicích. Věřím, že členům našeho SVJ poskytne ucelený obrázek o problémech, které výbor řešil či stále řeší, a že může být inspirací či návodem i dalším SVJ.

• Z obsahu:
• Developer a správce – vyjasnění pojmů
• Správce či výbor?
• Černé díry ve vesmíru developerského bydlení
  • Správa domu
  • Spotřeba elektrické energie nainstalovaných technologií
  • Dodávky tepla pro ústřední topení a teplou vodu
  • Výtahy - servis a nouzové linky
  • Domovní úklid a péče o zeleň na pozemku SVJ
  • Revize zařízení a technologií, požární ochrana, ekonomická agenda SVJ
  • Výsledek
• Bezpečí našich domovů
• Závěrem

Developer a správce – vyjasnění pojmů

Developerovi jde z podstaty věci o maximalizaci prodejní ceny a minimalizaci nákladů na pořízení prodávaného statku. Potud v pořádku, o to samé jde každé komerční firmě. Problém však je, že probíhající stavba není pro developera výrobní praxí, zdrojem ponaučení, stavebního know-how a nabírání zkušeností jeho vlastního stavebního personálu, protože developer nestaví, pouze stavební práce zadává a koordinuje. A již prodaný dům není chloubou developera, ukázkou jeho architektonického a stavebního umu a zdrojem referencí, ale pouze tříletým nutným zlem (= doba záruky), během něhož reklamační technik developera zadává opravy reklamovaných stavebních závad subdodavatelským firmám na jejich náklady. Z finančního pohledu je tedy rozsah reklamačních závad na prodaném objektu developerovi téměř lhostejný a ponaučení z reklamací zůstává u subdodavatelských firem, které developer střídá častěji než jeho manažeři kravaty. Vyjma nákladů na administraci reklamací developer fakticky nenese za provedení stavby žádnou finanční odpovědnost, nese ji pouze za jím stanovené technologické postupy. A na výsledku jeho práce a na jeho postojích ke svým zákazníkům je to pak více než patrné.

Na druhou stranu je pozitivum, že developer našeho domu, společnost Skanska, nepatří mezi ty firmy, které dům postaví a pak hned zmizí, aby nemusely nést náklady reklamací. Naopak, Skanska reklamované závady řeší - viz také Zpráva o činnosti referátu stavebního za léta 2009 až 2011. Pakliže je však jako reklamaci uzná. V tomto bodě se bohužel zdá, že české technické normy jsou v některých ohledech nedostačující či problematicky formulované a dávají tak developerovi prostor k levnějším stavebním řešením s následným nákladnějším provozem, hrazeným z kapes vlastníků.

Ani správci, jak se z naší praxe jasně jeví, neleží primárně na srdci blaho nových vlastníků developerského projektu. Kdo by se domníval, že správcovské firmy dnes disponují vlastními kapacitami pro úklid, údržbu zeleně či drobné mechanické a elektroinstalační opravy v domě, byl by nemile překvapený. Klasická správcovská firma má šéfa, armádu účetních a pár tzv. techniků, kteří jednou za týden či dva za pár minut proběhnou vaším domem a případně zadají zakázku na opravu zjištěných závad nějaké externí "osvědčené" (rozuměj spíše "provizně spřátelené") firmě. S dalšími takovými "osvědčenými" firmami správce jménem a na účet společenství vlastníků uzavře dlouhodobé smlouvy na úklid a údržbu zeleně a na celou škálu různých servisních prací a revizí. A samozřejmě při tom správci nejde o maximalizaci efektu ve prospěch SVJ při co nejnižší ceně, ale prostě, analogicky s developerem, o maximalizaci svých příjmů při minimálním nutném výkonu. Přičemž z praxe máme prokázáno, je příjmy plynou správci nejen otevřeně formou měsíční správcovské odměny, ale rovněž skrytě ve formě provizí od oněch "osvědčených" firem, kterým správce zadává zakázky za peníze SVJ. Takže správce nebude hledat co nejlevnější dodavatele a důsledně kontrolovat jeho výkony, to není v jeho zájmu.

A co hůř, v případě developerské novostavby, v záruční době, správce, najatý právě developerem coby původním vlastníkem domu, nebude pilně a svědomitě hledat každý stavební šlendrián, který je nutné reklamovat u developera. Dokonce, právě protože správcovskou firmu si pro nově postavený bytový dům vybírá sám developer coby původní vlastník domu, ještě než začne předávat byty v něm, jsem měl často pocit, že hlavním kritériem developera pro výběr správcovské firmy je míra ujištění, že se správce vynasnaží reklamovat co nejméně, tj. bude reklamační závady záměrně přehlížet. Nelze to prokázat, ale logický takový zájem developera bezpochyby je. A míra, s jakou náš bývalý správce Austis reklamoval závady u developera Skanska, tomu nasvědčuje. Z 68 reklamovaných závad sám správce ze své vlastní iniciativy reklamoval pouhých 5, jejichž hodnota se pohybuje v řádu tisíců korun. Kdežto celková hodnota všech 68 reklamací představuje statisíce korun a po vyřízení těch nejzávažnějších, které v době vzniku tohoto článku ještě teprve probíhají, může převýšit milión. Budiž díky Karlovi Smékalovi, který se ve výboru o stavební reklamace pečlivě a účinně stará.

Správce či výbor?

Na tuto otázku dávají dva předchozí odstavce jasnou odpověď: naleznou-li se mezi vlastníky v daném SVJ či družstvu lidé, kteří jsou jednak ochotní, ale zároveň odborně schopní spravovat dům vlastními silami, to jest bez najatého správce, pak je v zájmu všech vlastníků tyto lidi zvolit do výboru a zároveň výbor vybavit dostatečnými kompetencemi pro správu domu. Ani jedno ani druhé nejsou samozřejmosti.

První podmínkou pro úspěšnou samosprávu je dostatečná účast vlastníků na každém shromáždění, aby toto bylo usnášeníschopné (více než 50% účast) a mohlo tak rozhodovat o podstatných otázkách, o nichž ze zákona může rozhodovat jedině shromáždění vlastníků. Bez splnění této základní podmínky není úspěšná a efektivní správa domu proveditelná.

Druhou podmínkou je, aby ti vlastníci, kteří jsou ochotni pracovat ve výboru ve prospěch nejen svůj, ale i všech ostatních vlastníků, našli odvahu a šli takříkajíc se svou kůží na trh. Protože "není člověk ten, který by se zavděčil lidem všem", je jasné, že ne každý soused vám poděkuje za vaši práci ve výboru = snahu o prospěch všech vlastníků. Vždy se najdou tací, kteří mají své, řekněme, mimořádné představy o řešení toho či onoho, které nezajímá vůle většiny, ať již v rámci shromáždění či výboru, a kteří, není-li po jejich, jsou připraveni k nejrůznějším křivárnám. Ale to je prostě jedna ze zákonitých stinných stránek demokratického principu rozhodování. Jeho pozitivní stránkou, a to tou ze všeho nejdůležitější, je možnost nenechat se šidit a okrádat. Tedy alespoň ve svém vlastním domově. Chce to se nesmířit se šlendriánem, nesklonit se před všehoschopnými a nedbat škarohlídů. Prostě to chce trošku dobré vůle, poněkud větší trošku práce a malinko hroší kůže.

V našem SVJ se na prvním shromáždění přihlásilo k práci ve výboru hned 17 vlastníků z celkových zhruba 140. Čas ukázal, že 12 z nich se práce výboru účastní aktivně a poctivě a odvádí potřebnou práci. Velkým štěstím našeho SVJ je, že se mezi těmito 12 členy výboru najdou všechny pro správu domu potřebné profese, případně alespoň schopnosti a chuť si tu či onu profesi osvojit. Chybí už jen právník. I když profesní znalosti v případě správy bytového domu nelze přeceňovat. Každý majitel rodinného domu se při jeho údržbě a zvelebování taky musí mnohému naučit a často jde o nové dovednosti a znalosti, které jsou mu užitečné i jinak a třeba jsou i zábavné. Správa bytového domu není vůbec nic složitého.

A konečně třetí podmínkou jsou kompetence výboru, především při správě domu. Vzorové stanovy totiž dávají pravomoc měnit správce pouze shromáždění, což je pro společenství nejen velká nevýhoda, ale dokonce obrovské riziko v případě, že se shromáždění z důvodů malé účasti vlastníků často nesejde v usnášeníschopném počtu. Společenství se tak stává vazalem správcovské firmy, která si s ním může dělat, co se jí zlíbí. Na náklady vlastníků. V případě našeho společenství jsme měli to velké štěstí, že jeden z vlastníků, paní Alena Zajíčková, hned na prvním shromáždění na toto riziko upozornila (po již protrpěné zkušenosti z předchozího developerského bydliště stejného tandemu Skanska - Austis) a vlastníci, nutno říci moudře a prozíravě, pravomoc změny správce vložili do rukou výboru. Výsledkem bylo, že správce byl ochoten ihned na polovinu snížit svou přemrštěnou cenu za správu domu, kterou si předtím dohodl s developerem Skanska. Maličké opatření s velkým efektem, v našem případě více než 300.000,- Kč za rok. A po následující 14 měsíční zkušenosti výbor spolupráci se správcem ukončil a převzal správu domu na svá bedra, protože vyjma ekonomické správy nepředstavovala spolupráce se správcovskou firmou žádný přínos pro SVJ, vše podstatné tak jako tak po celou dobu řešil výbor vlastními silami.

Závěr? Milí vlastníci, choďte na shromáždění, chtějte pracovat ve výboru a mít tak svůj domov plně pod kontrolou, zvolte si schopný výbor, dejte mu dostatečné kompetence a podporujte jej v jeho činnosti. Budete mít lepší domovy s levnějším provozem. A samozřejmě, podle osvědčeného "důvěřuj, ale prověřuj", věnujte pozornost kontrole práce výboru. K tomu se velice hodí kontrolní komise, jejíž existenci a spolehlivé fungování nelze podcenit. Nebo lépe řečeno, funguje-li dobře, je nedocenitelná.

Černé díry ve vesmíru developerského bydlení

V této části odhlédnu od vlastního provedení stavby. Že by developer na svých stavbách používal jen ty nejkvalitnější dostupné stavební materiály a nejspolehlivější technologické postupy v této zemi stejně asi nevěří nikdo s vlastním občanským průkazem. Zaměřím se zde na hlavní penězovody, kterými mizí peníze vlastníků na provoz domu. Prostor k úsporám zde může být až neuvěřitelně velký.

Správa domu

První černou dírou je odměna správce, to už jsme si vysvětlili výše stejně jako způsob jejího zacelení.

Spotřeba elektrické energie nainstalovaných technologií

Další balík peněz vysávala developerem nastavená vzduchotechnika v suterénní společné garáži. Při tomto nastavení uměla díky své spotřebě elektřiny vysát z rozpočtu ročně 562.000,- Kč, tj. více než 10% veškerých nákladů na provoz domu, počítáno včetně spotřeb tepla a vody v bytech. Po poradě výboru s výrobcem daného zařízení a jeho zásahu náklady klesly na 170.000,- Kč ročně.

Dodávky tepla pro ústřední topení a teplou vodu

Velkým finančním problémem projektu Jahodnice, etap B a C, jsou dodávky tepla pro ústřední topení (ÚT) a ohřev teplé vody (TUV). Nevypověditelné smlouvy, které Skanska uzavřela s firmou Dalkia, ale jejíž náklady neseme my, noví vlastníci, jsou mírně řečeno krajně nevýhodné.

Prvním problémem je výše pevné sazby za teplo, označované jako R2. Celková cena dodané tepelné energie se totiž dělí na spotřební složku R1 = cena spotřebovaného paliva, jejíž celková výše závisí na celkové spotřebě tepelné energie v domě, a na fixní složku R2 = náklady na pořízení, provoz a servis kotelny + zisk, jejíž výše je dohodnutá ve smlouvě a je na množství spotřebované energie zcela nezávislá. Jinými slovy - můžeme vypínat v zimě topení, jak chceme, a šetřit teplou vodou jako diví, dodavatel tepla si na své peníze přijde vždy, R2 mu zaplatit musíme, i kdybychom od něj neodebrali ani jedniný GJ energie za rok. Ročně za oba objekty, vytápěné z jediné kotelny, umístěné v etapě B, zaplatíme Dalkii jen za tuto pevnou sazbu celkem 801.482,- Kč a smlouva je uzavřená na 20 let, tedy celkem za 20 let zaplatíme za pořízení, provoz a servis kotelny 16.029.640,- Kč. Kolega z výboru Martin Veselý poptal na volném trhu jak dodávku identické kotelny včetně přidružených zařízení na naše vlastní náklady plus její provoz a servis tak i pouhé dodávky tepla, jak je tomu v případě Dalkie (tj. dodavatel tepla pořídí kotelnu na své vlastní náklady). Výsledek je ohromující:

Kotelna - finanční porovnání

• vysvětlivky
• ¹ - pouze úrok 5% p.a.
• ² - roční sazba při pronájmu na 15 let, v případě 20 let může být nižší

Rozdíl mezi smluvními a tržními náklady na tepelnou energii pro všech 166 vlastníků bytů v objektech B a C projektu developera Skanska na Jahodnici v Praze 9 za 20 let činí nejméně 6,5 mil. Kč v neprospěch vlastníků.

Nemohu posoudit, zda se společnost Skanska nechala při uzavírání smluv se společností Dalkia tak moc napálit či zda mohlo jít o záměr, při kterém Skanska, která kotelnu Dalkii v rámci výstavby bytového objektu dodala na klíč, prodala Dalkii kotelnu za vyšší než běžnou tržní cenu a kompenzovala to uzavřením smlouvy nevýhodné pro budoucí plátce tepla, své zákazníky. A ani mě to nezajímá. Podstatné je, ať již Skanska jednala jak jednala s Dalkií z diletantství nebo záměrně, že se tímto postupem společnosti Skanska cítím jako její zákazník podveden.

Druhý problém je, že ani po doběhu smlouvy, tedy po oněch 20 letech, nemusíme mít od této černé díry na peníze pokoj. Na místnost, ve které je kotelna v našem domě umístěna, uzavřela Skanska s Dalkií smlouvu o zřízení věcného břemene na dobu neurčitou. V praxi to znamená, že po oněch 20 letech, nebudeme-li nadále chtít odebírat předražené teplo od společnosti Dalkia či akceptovat její případnou nabídku na odkup technologie kotelny v jejím vlastnictví, tato nemusí svou technologii z místnosti kotelny vyklidit až do doby, kdy na náš návrh soud zruší věcné břemeno z důvodu ukončení platnosti smlouvy o dodávkách tepla. Teprve poté si Dalkia bude muset svou technologii odvézt a my můžeme nainstalovat kotelnu jinou. To ale může trvat řadu měsíců, během nichž bychom neměli ani teplo ani teplou vodu, což je samozřejmě nepřípustné. To stejné platí pro další věcné břemeno, zřízené v našem domě společností Skanska ve prospěch společnosti Dalkia na plynovod do kotelny. Ani ten nám nepatří, vlastní jej Dalkia. Takže nás má Dalkia zcela v hrsti. Díky, developere.

Jednání výboru se zástupci firmy Dalkia v Praze (pánové Pavel Helus a Radek Pařízek) bohužel nepřinesla žádný výsledek, oba se ve svých vyjádřeních jen oháněli paragrafy. Takže už asi tušíte, koho to tady před sebou máme. Nyní je věc u právníka a výbor bude hledat další cesty, jak černou díru na peníze v podobě dodávek tepla od společnosti Dalkia utěsnit.

Výtahy - servis a nouzové linky

Zdánlivě nezajímavé téma, ale z finančního hlediska je opak pravdou. Při podrobném prozkoumání servisní smlouvy se společností Otis jsme zjistili, že nepotřebujeme 6 preventivních prohlídek ročně, jak je objednal náš dnes již bývalý správce, ale pouhé 4, a že provozní prohlídky (pouhá kontrola činnosti výtahu v provozu) snadno zvládne jeden zaškolený člen výboru, v našem případě Martin Veselý. K tomu připočtěme slevu za inkasní povolení a rázem je uspořeno 88.647,- Kč za 5 výtahů každý rok.

Samostatnou kapitolou, které se svědomitě věnoval Milan Hospodarik, jsou nouzové linky výtahů. Na objednávku správce je společnost Telefónica O2, nemaje v tu dobu u domu kabelové připojení, vyřešila "šalamounsky" instalací GSM brány ke každému výtahu (tj. celkem pěti), které však účtovala jako pevné linky s výmluvou, že nejnižší možný měsíční paušál pro pevnou linku pro právnickou osobu (kterou SVJ je) činí 597,77 Kč vč. DPH měsíčně. Takže jsme za 5 těchto jinak nepoužívaných linek "vysolili" 35.686,- Kč ročně. Instalací GSM telefonní ústředny na jednu SIM kartu a jejím propojením se všemi výtahy (zde budiž společnosti Skanska chvála, že telefonní rozvody po domě jsou v pořádku) ušetříme každý rok téměř celou tuto částku.

Domovní úklid a péče o zeleň na pozemku SVJ

Hlavní téma výborového kolegy Lukáše Janečka, který změnou úklidové firmy a precizací smlouvy s ní dokázal snížit náklady při současném podstatném rozšíření těchto služeb. Tak precizní a rozsáhlé podklady, které Lukáš pro výběrové řízení na novou úklidovou firmu připravil, jsem ještě nikdy neviděl. První pokus sice nevyšel a výborem zvolená cenově nejvýhodnější firma své úkoly nezvládala a muselo se vybírat znovu, ale dnes výsledný pozitivní efekt Lukášova svědomitého úsilí a píle vidíme každý den.

Revize zařízení a technologií, požární ochrana, ekonomická agenda SVJ

Také tomuto tématu je nutné věnovat pozornost, s dodavateli vyjednávat a případně je vyměnit, je-li to možné s ohledem na zachování záruk. Například jen změnou dodavatele požárních revizí, kterého najal správce, jsme ročně ušetřili přes 30.000,- Kč. Další úspory byly vyjednány s dodavateli revizí VZT, kouřovodů a dalších zařízení.

Velmi důležitá pro SVJ i výbor je dobrá spolupráce s účetní firmou, zajišťující pro SVJ celkovou ekonomickou agendu - vedení kont jednotek, vytváření přehledů o neplatičích, vedení účetnictví, vystavení ročních vyúčtování a zálohových listů. Přičemž nám praxe ukázala, že na trhu není software, který by toto vše uměl dostatečně flexibilně tak, aby kvalitně zohlednil specifika, která každé SVJ má. Což pak ekonomickou správu SVJ hodně ztěžuje. Naše účetní, paní Ing. Leona Němečková, vede samozřejmě účetnictví v běžném programu pro vedení podvojného účetnictví, ale správu kont jednotek a vše s ní spojené si sama programuje v přehledných výpočtových tabulkách v Excelu, které umí flexibilně přizpůsobit jakémukoliv individuálnímu požadavku na obsah, způsoby výpočtů či design. Velká výhoda.

Výsledek

Tím je průměrné 13% snížení záloh vlastníků. A to zároveň při podstatném zvýšení příspěvku do fondu oprav z 1,- Kč/m² měsíčně na 5,- Kč/m² měsíčně a při mimořádném naplnění fondu oprav v úhrnné výši cca. 600.000,- Kč.

Když se zamyslím nad tím, jak razantně jsme jen v našem domě mohli snížit roční náklady a že zde jsou tisíce a tisíce bytových domů, jako je ten náš, jejichž SVJ či výbory však nefungují dobře, vyjde mi z toho šokující zjištění, že v této zemi existuje mnohamiliardový trh pro "šikovné" správce bytových domů a jejich subdodavatele, vydělávající na laxních či důvěřivých vlastnících bytů.

Bezpečí našich domovů

Tato kapitola, kterou v praxi píše především výborový kolega Vladimír Kloz, sem sice nepatří přímo, ale byly to právě výše popsané úspory, které našemu SVJ umožnily učinit přítrž krádežím v domě. Ty propukly krátce po nastěhování především v suterénní společné garáži (bylo zcizeno 8 aut a několik bylo vykradeno, a to i opakovaně) a ve sklepních kójích (mizela především jízdní kola).

Osobně neumím moc pochopit, proč Skanska staví v Praze, městě s vysokým výskytem krádeží všeho druhu, naprosto nezabezpečené bytové domy. Zajištění vchodových domovních dveří klasickou "fabkou" je dnes k smíchu a otevírání garážových vrat dálkově ovládanou jednotkou bez jmenné evidence vstupů s alespoň několikadenní historií je přímo pozvánkou pro zloděje. Proto jsme museli část uspořených peněz na provoz SVJ mimořádně převést do fondu oprav a mohli tak investovat do zabezpečení domu. Bez sebemenší mimořádné platby od vlastníků a přitom velmi brzy po vzniku SVJ. Byla pořízena nová ovládací jednotka na garážová vrata se jmennou evidencí vstupů s historií a k ní kamerový systém se záznamem a dále byly pořízeny samozamykací zámky s ovládáním na registrované čipy se záznamem historie vstupů na všechny podstatné přístupové body v domě včetně domovních dveří. Perličkou je, že při přeregistraci dálkových ovladačů vlastníků do nové řídící jednotky garážových vrat několik těchto ovladačů, registrovaných ve staré jednotce, nikdo na přeregistraci nepřinesl. Kdopak je asi má? A kdo jim je dal?

Závěrem...

...mi dovolte poděkovat čtenáři za jeho trpělivost při čtení tohoto textu a především poděkovat kolegyním a kolegům z výboru za skvělou práci a spolupráci a popřát výboru i nadále zvládání všech úskalí developerského bydlení. A nám všem a našim rodinám bych rád popřál hodně šťastných let tady na Jahodnici.

Ivo Starzewski - místopředseda výboru SVJ, referát finanční a správní

Podrobnosti

Zveřejněno Pátek, 27 Květen 2011 16:20

Napsal Ivo Starzewski